В начале июля 2025 года исполнился год с момента завершения программы льготной ипотеки в России, что, по ожиданиям многих, должно было спровоцировать масштабный кризис в строительной отрасли из-за резкого падения спроса на жилье и, как следствие, обвального снижения цен. Однако пессимистичные прогнозы не оправдались: вместо ожидаемого спада цен на 10−20% рынок жилья продемонстрировал устойчивость. В среднем по стране цены в рублях выросли на 6−9%, в ряде регионов остались на прежнем уровне, а в Москве зафиксирован рост свыше 12%, который, вероятно, сохранится во второй половине 2025 года. Все это происходит на фоне крайне высоких рыночных ставок по ипотеке, превышающих 25%, и явного снижения спроса (почти на всех региональных рынках оно в первой половине 2025 года составило от 20% до 50%).
В последнее время в жилищном строительстве России сохраняется тенденция к увеличению разрыва между предложением и спросом, особенно на региональных рынках. Статистика за первое полугодие 2025 года говорит о снижении покупок жилья на первичном рынке на 26% (до 10,4 млн. кв. м в целом по России) при одновременном росте его предложения на 12% (до 22 млн. кв. м). Несмотря на эту диспропорцию, рынок пока избегает кризисных последствий. Доля непроданного жилья повысилась за 12 месяцев с 64% до 68%, однако отчетливо видно, что столичные регионы с проблемами в целом справились: в Москве и Санкт-Петербурге т.н. «объем экспозиции» в строящихся жилых зданиях по общему метражу снизился на 5−6%, а скидки к объявленной цене при заключении сделок не превышают 4%. В городах с населением от 500 тыс. человек объем предложения, напротив, вырос более чем на 40%, а в еще более мелких — почти на 64,5%.
Рост цен сегодня вовсе не является спасительным для строителей, так как он обусловлен прежде всего ростом себестоимости материалов и повышением зарплат, не говоря о необходимости обслуживать долги на гораздо более тяжелых условиях, чем прежде. При этом снижение ввода жилья на 2,4% в январе-июне 2025 года (и даже падение этого показателя на 22% в июне по сравнению с июнем 2024 года, когда темпы ввода были самыми высокими) выглядит еще вполне нормальным, если сравнить его, например, с инвестициями в коммерческую недвижимость, которые за тот же период сократились на 38%. Учитывая, что летом 2025 года застройщики по стране в целом запускали на 20−22% меньше новых проектов, чем год назад, можно предположить, что жилищное строительство сейчас уже достигло того дна, от которого оно сможет оттолкнуться уже зимой: к этому времени банки несколько снизят ставки, покупатели перестанут откладывать приобретение нового жилья, снижение курса рубля станет стимулировать покупки, а власти так или иначе, скорее всего, возобновят программы «относительно льготного» кредитования (хотя, разумеется, обо всем этом нельзя говорить как о совершенно определенном сценарии).
Для оценки того, способен ли строительный сектор стать катализатором экономического кризиса в России, необходимо проанализировать масштабы этого сектора, его состояние в 2023—2024 гг. и перспективы его развития в ближайшее время.
Строительство в России — крайне значимая для экономики отрасль. И не только потому, что она обеспечивает россиян жильем, предпринимателей — производственными сооружениями и логистическими объектами, а властям позволяет реализовывать крупные инфраструктурные проекты, но и потому, что выступает одним из крупнейших работодателей (в 2024 году в секторе было занято 6,8 млн человек, больше только в торговле) и важнейшим драйвером спроса на целый ряд критических ресурсов (достаточно сказать, что стройка в России потребляет 50−56% всей продукции черной металлургии, тогда как, например, ВПК — не более 6−7%). Поэтому спад в отрасли ощущается и у смежников — когда председатель совета директоров «Северстали» Алексей Мордашов говорит о кризисе в металлургии, одной из его причин является ограниченность спроса со стороны строителей, которая не может быть компенсирована никаким раздуванием гособоронзаказа. В то же время все последние годы ознаменовались аномально быстрым развитием сектора — как в производственном, так и в инвестиционном аспекте. С одной стороны, жилищное строительство с 2020 года стимулировалось ипотечными программами, которым власти придавали большое значение. В итоге за 2020−2024 гг. объемы сдачи жилья выросли более чем на 42%, а совокупный объем задолженности по ипотечным кредитам — в 2,5 раза, превысив 19,2 трлн руб. (для сравнения, за то же время прирост оборонного бюджета, считающегося сегодня главным драйвером экономики России, составил 9,8 трлн руб.). Это достижение дорого обходится правительству: по предварительным данным, только на компенсацию банкам процентных ставок по ипотеке в 2025 году федеральный бюджет потратит не менее 2 трлн руб.). С другой стороны, рынок коммерческой недвижимости, хотя и не переживал такого всплеска объема ввода площадей, оказался в 2023—2024 гг. одним из важнейших направлений инвестирования: уход с российского рынка западных компаний вызвал массовый переход из рук в руки торговых, логистических и офисных объектов (а взлетевший внутренний спрос спровоцировал рост инвестиций в гостиничные и туристические комплексы). В итоге то «обвальное падение» в этом сегменте, о котором порой говорят эксперты, не должно восприниматься как катастрофическое: ожидаемые по итогам года 600 млрд инвестиций, хотя и намного меньше показателей 2024 года, почти вдвое превосходят средние цифры за 2016−2022 гг.
Таким образом, вызовы, с которыми строительный сектор столкнулся за последние 12 месяцев, достаточно серьезны, но не угрожают его существованию. Главной проблемой было и пока еще остается избыточное предложение, сформировавшееся в 2022—2024 гг. отчасти под влиянием льготной ипотеки, а отчасти в связи с изменением торговых связей, которые требовали возведения новых логистических и складских объектов на восточном направлении. В 2025—2026 гг. качественных изменений рынка ждать не приходится, и главная задача сектора состоит в том, чтобы в течение пары лет реализовать построенные объекты по приемлемым ценам, не попав в кабалу от банков (сегодня большинство строительных компаний конкурируют с финансистами, т.к. значительная часть сделок заключается на условиях рассрочки, порой довольно длительной). Хотя конкуренция в отрасли резко усилилась за последний год, и многие мелкие и средние игроки вынуждены уходить с рынка, мы не видим тут крупных банкротств и связанного с ними выброса объектов на рынок. Самое важное, чего удалось не допустить, — это резкого снижения цен на волне панических распродаж «инвестиционных» объектов (их доля на московском рынке на рубеже 2021−2022 гг. оценивалась некоторыми экспертами в 20−30%, но данный «навес», вероятно, был все же переоценен, и к тому же начал постепенно сокращаться в последующие годы). Все это произошло на фоне как минимум трехкратного (с 65−70% до 18−25% от их общего количества) снижения доли сделок с привлечением банковских кредитов, что указывает на то, что рынок оказался более устойчивым, чем можно было предполагать. Поэтому сейчас строительный сектор не является значимым фактором риска для российской экономики — предпосылок того, что отсюда начнется волна панических распродаж, банкротств или переоценки активов, практически нет.
Куда более серьезные проблемы испытывают те строительные компании, которые ориентированы на инфраструктурные или дорожные работы. Если в 2023-м и первой половине 2024 года власти активно финансировали такие проекты (как из федерального, так и из региональных бюджетов), то начиная с прошлого лета ситуация существенно изменилась. В отрасли традиционно использовали финансирование в счет будущих контрактов, но сейчас власти практически перестали индексировать оплату работ, а привлечение кредитов оказывается слишком дорогим. Дорожное строительство в итоге в последнее время стало одним из лидеров по задержкам зарплат, а почти половина компаний отрасли заявляют, что находятся в «предбанкротном состоянии». Кремль пока предпочитает делать вид, что «все идет по плану», и вспоминает даже про большие инвестиционные проекты, которые могли бы поддержать сектор (как, например, про строительство «никогда не заканчивающейся» высокоскоростной железной дороги между Москвой и Петербургом), но вероятность того, что подобные ему проекты выйдут на стадию реализации, крайне низка. В правительстве и парламенте постоянно муссируется тема пересмотра программы «семейной ипотеки» и расширения ее применения (сейчас, даже несмотря на отказ от большинства соответствующих программ, ипотечное финансирование используется при совершении 15−20% сделок), но и на это есть лишь призрачные надежды, учитывая позицию Банка России и обостряющуюся проблему бюджетного дефицита. При этом рассуждения о необходимости сокращения расходов на инфраструктурные проекты из-за корректировок бюджета становятся более активными. Учитывая акцент на войне и обеспечении связанных с ней потребностей, строители все больше интересуются проектами в оккупированных регионах Украины — в ближайшие годы Москва собирается восстановить и построить там около 20 млн. кв. метров жилья, не говоря уже о дорогах, мостах или промышленных объектах, и, судя по всему, никакие политические или этические факторы не остановят российский бизнес от участия в этой авантюре.
Российский стройкомплекс в 2020-е гг. несколько раз оказывался заложником «политики партии и правительства». Сначала власти в очередной раз попытались реализовать заранее обреченную программу «доступного жилья» через ипотеку, но в итоге только повысили цены на первичном рынке, гипертрофированно «раздули» стройкомплекс и столкнулись со значительными тратами на компенсацию процентных ставок. Затем они попытались «умыть руки» и сделать вид, что рынок должен найти выход из сложных ситуаций самостоятельно, сохраняя при этом довольно локальные элементы поддержки, прежде всего за счет строек на захваченных территориях и ограниченных инфраструктурных проектов. Но уникальность строительной отрасли в России обусловлена тем, что граждане относятся к жилищной проблеме исключительно серьезно, воспринимая дом или квартиру не столько как инвестиционный актив, сколько как основную часть своей собственности — и потому просроченные ипотечные кредиты в России составляют сейчас всего 0,67% против более чем 4% в США, и цены на жилье не слишком падают ввиду, поскольку никто не хочет отдавать квартиры дешево ни на первичном, ни на вторичном рынке. При этом недостаток — и жилья, и логистических объектов, и торговых площадей — обречен ощущаться еще долго, и после любого спада стройка будет восстанавливаться.
